相続した空き家の解体費用と固定資産税は誰が払う？確定申告の経費計上と相続放棄の注意点
親が亡くなって実家が空き家になったとき、最初によく揉めるのが「解体費用や毎年の固定資産税、遺品整理の費用を兄弟の誰が支払うのか」という問題です。法律上は不動産を受け継ぐ相続人が負担するのが原則ですが、遺産分割協議が終わる前は法定相続人全員に連帯して支払い義務が生じます。
親族間で立替金のトラブルを起こさないための精算方法や、解体費用を確定申告で売却時の経費として差し引く仕組み、相続放棄をする際の注意点を整理しました。
1. 相続した空き家の解体費用と固定資産税は誰が払うのか
空き家の解体費用や固定資産税を誰が負担するかは、遺産分割協議の進み具合によって決まります。遺言書や遺産分割協議で実家を相続する人が1人に決まった後は、その所有者が単独で支払います。一方、まだ誰が継ぐか決まっていない共有状態の間は、地方税法および民法の規定により、法定相続人全員が連帯納付義務および法定相続分に応じた費用負担義務を負います。
自治体は相続人の代表者1名に固定資産税の納税通知書を送付しますが、代表者が全額を自己負担しなければならないわけではなく、他の兄弟姉妹へそれぞれの相続割合に応じた金額を求償（請求）できます。
| 相続の状況 | 固定資産税の支払い義務者 | 解体工事の発注と費用負担 | 実務上の注意点 |
|---|---|---|---|
| 遺産分割協議の前（共有状態） | 法定相続人全員（連帯納付義務） | 全員の同意が必要・法定相続分で分担 | 1人でも反対すると解体工事ができない |
| 特定の相続人が単独相続した後 | 名義を取得した相続人単独 | 名義人の判断で発注・全額負担 | 売却益が出た場合は建物解体費を経費算入できる |
| 家庭裁判所で相続放棄した場合 | 支払い義務なし（最初から相続人でない扱い） | 解体義務なし（手をつけると単純承認の危険） | 放棄時に現に占有していた場合のみ保存義務が残る |
2. 相続放棄をする場合は「勝手に解体・遺品処分」をしてはいけない
空き家の価値よりも借金や解体費用のほうが大きく、家庭裁判所で「相続放棄」の手続きをとる場合は、最初から相続人ではなかったことになるため固定資産税の支払い義務もなくなります。また2023年4月の民法改正（第940条）により、相続放棄の時点で実家に住んでおらず現に占有していなかった人は、放棄後の建物の保存義務も負わないことが明確化されました。
ただし、相続放棄をする前に自分の判断で実家を解体したり、価値のある家財道具を処分・売却したりすると、民法第921条により遺産を処分したと見なされて「法定単純承認」が成立し、相続放棄が認められなくなってしまいます。相続放棄を検討している段階では、建物や遺品に一切手をつけず専門家に相談してください。
3. 建物の解体費用は土地売却時の確定申告で「譲渡費用」になる
相続した空き家を解体して土地を売却した場合、土地を売るために直接かかった「建物の解体工事費」は、所得税基本通達（33-7）に基づき「譲渡費用（経費）」として売却代金から差し引くことができます。売却利益が圧縮されるため、翌年の確定申告で納める譲渡所得税や住民税を大幅に減らすことができます。経費として認められるには、建物を取り壊してからおおむね1年以内に土地の売買契約を結ぶ必要があるため、解体業者の請負契約書と領収書は必ず保管しておきましょう。
一方、室内の家具や衣類などの「家財・遺品の撤去処分費」は、税務上は所有者の個人的な片付け費用（家事費）とみなされるため、売買契約の特約で撤去が条件となっている等の特別な事情がない限り、原則として譲渡費用には算入できません。そのため、家財の片付け費用については経費計上に頼るのではなく、事前に不用品回収の一括見積もりや買取を活用して実費そのものを安く抑えることが重要です。
4. 兄弟間で解体費用の立替で揉めないなら「現状買取で現金分割」が最善
実家を解体して売る場合、売却代金が入る前に誰が150万円から200万円の解体費用を立て替えるかで兄弟間の話し合いが止まってしまうことがよくあります。
立替金の負担を避けたい場合は、解体せずに古家や家財が残ったままの状態で専門の買取業者に買い取ってもらい、受け取った売却代金を相続人同士で分ける「換価分割」を選ぶと、誰一人手出しをすることなく公平に精算できます。
まとめと状況別の相談窓口
- 遺産分割が決まる前の固定資産税は法定相続人全員の連帯納付義務となり、内部的には相続割合に応じて分担する
- 相続放棄をする前に建物を解体したり遺品を処分したりすると法定単純承認となり放棄できなくなるため手をつけない
- 建物本体の解体費は土地売却時の譲渡費用（経費）になるが、家財処分費は原則対象外となるため事前の相見積もりで実費を抑える
空き家の処分や管理で損をしないためには、1つの方法だけに決めつけず、解体工事の見積もりや不用品処分の費用、現状のまま売却した場合の査定額を並べて比較することが大切です。ご自身の状況に合わせて、以下の無料窓口を活用してください。
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